Acquisto prima casa
Spese notarili per acquisto della casa
Quando vogliamo comprare casa non dobbiamo fare l'errore di pensare che il costo dell'immobile sia il costo definitivo da sostenere, euro in più euro in meno.
Al costo della casa vanno aggiunte molte spese variabili. Vediamo più approfonditamente quali sono quelle da versare al notaio e dove vanno a finire.
Queste saranno minori se si sta acquistando la prima casa e varieranno a seconda che il venditore è un privato o un'impresa.
Nel caso di prima casa "non di lusso" e vendita tra privati si dovrà versare un imposta di registro pari al 2% con un minimo di 1000 euro, un imposta ipotecaria pari a 50 euro e un imposta catastale sempre pari a 50 euro. Non saranno applicati costi di bolli, trascrizione e voltura. Nel caso di seconda casa e vendita tra privati si dovrà versare un'imposta di registro
pari al 9% con un minimo di 1000 euro, un imposta ipotecaria pari a 50
euro e un imposta catastale sempre pari a 50 euro. Non saranno anche in questo caso applicati
costi di bolli, trascrizione e voltura.
Nel caso di acquisto da impresa bisogna distinguere il caso di vendita esente da iva o soggetta a iva.
Sono soggette ad iva le vendite effettuate entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a iva(da esprimere nell'atto di vendita).
Se acquistiamo casa da un impresa con vendita esente da iva le imposte sono le stesse dell'acquisto da privato sia per prima casa che non.
Se acquistiamo casa da un'impresa con vendita soggetta ad iva con le agevolazioni prima casa pagheremo il 4% di iva, 200 euro di imposta di registro, 200 euro di imposta ipotecaria e 200
euro di imposta catastale. Se invece si acquista senza agevolazione prima casa pagheremo il 10% di iva(22% per abitazioni di lusso), 200 euro di imposta di registro, 200 euro di imposta ipotecaria e 200
euro di imposta catastale.
È possibile versare l'imposta di registro sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l'effettivo importo pagato per l'acquisto della casa.
Ci saranno poi da pagare le visure catastali(non possiamo dire a priori il prezzo comunque intorno i 100 euro) e l'onorario del notaio più iva. L'onorario del notaio potrebbe ridursi del 30% nel caso di applicazione del sistema del "prezzo-valore" al quale dedicheremo un articolo dedicato.
Ulteriori spese ci saranno in caso di acquisto per mezzo di mutuo. In questo caso è previsto l'esborso dell'imposta sostitutiva che è pari allo 0,25% dell’importo finanziato nel caso di immobile prima casa, pari al 2% per ogni altra tipologia di immobile. Anche in questo caso dovremmo sostenere le spese notarili che saranno proporzionali all'iscrizione ipotecaria in genere del 150% o 200% del valore del mutuo.
Per quanto riguarda gli oneri del notaio, recentemente, con decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1 convertito nella legge 24 marzo 2012, n. 27, non sono più applicabili le tabelle dei minimi e massimi per la determinazione del compenso, che quindi può variare da caso a caso.
Facciamo due conti indicativi. Immaginiamo di acquistare un'appartamento uso prima casa "non di lusso" del valore di 200000 euro da privato con un mutuo di 120000.
Quanto sarà il totale corrisposto al notaio? Da quanto visto avremo:
Imposta di registro: 2% di 100000 ossia 2000 euro.
Imposta ipotecaria: 50 euro
Imposta catastale: 50 euro
Visure catastali: Circa 100 euro
Onorario Notaio per atto compravendita più atto di mutuo: Possiamo prevedere una cifra di 2000 euro + 440 euro (iva)
Imposta sostitutiva per mutuo: 0,25% di 120000 ossia 300 euro
Per un totale di circa 5000 euro. Naturalmente questo è un dato di massima in quanto l'onorario notarile potrebbero differire anche di molto.
Se facessimo lo stesso acquisto ma da impresa con vendita soggetta a iva i conti sarebbero:
iva: 4% di 200000: 8000 euro.
Imposta di registro: 200 euro.
Imposta ipotecaria: 200 euro
Imposta catastale: 200 euro
Visure catastali: Circa 100 euro
Onorario Notaio per atto compravendita più atto di mutuo: Possiamo prevedere una cifra di 2000 euro + 440 euro (iva)
Imposta sostitutiva per mutuo: 0,25% di 120000 ossia 300 euro
In questo caso la spesa sarà di circa 11500 euro.
Ulteriori spese ci saranno in caso di acquisto per mezzo di mutuo. In questo caso è previsto l'esborso dell'imposta sostitutiva che è pari allo 0,25% dell’importo finanziato nel caso di immobile prima casa, pari al 2% per ogni altra tipologia di immobile. Anche in questo caso dovremmo sostenere le spese notarili che saranno proporzionali all'iscrizione ipotecaria in genere del 150% o 200% del valore del mutuo.
Per quanto riguarda gli oneri del notaio, recentemente, con decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1 convertito nella legge 24 marzo 2012, n. 27, non sono più applicabili le tabelle dei minimi e massimi per la determinazione del compenso, che quindi può variare da caso a caso.
Facciamo due conti indicativi. Immaginiamo di acquistare un'appartamento uso prima casa "non di lusso" del valore di 200000 euro da privato con un mutuo di 120000.
Quanto sarà il totale corrisposto al notaio? Da quanto visto avremo:
Imposta di registro: 2% di 100000 ossia 2000 euro.
Imposta ipotecaria: 50 euro
Imposta catastale: 50 euro
Visure catastali: Circa 100 euro
Onorario Notaio per atto compravendita più atto di mutuo: Possiamo prevedere una cifra di 2000 euro + 440 euro (iva)
Imposta sostitutiva per mutuo: 0,25% di 120000 ossia 300 euro
Per un totale di circa 5000 euro. Naturalmente questo è un dato di massima in quanto l'onorario notarile potrebbero differire anche di molto.
Se facessimo lo stesso acquisto ma da impresa con vendita soggetta a iva i conti sarebbero:
iva: 4% di 200000: 8000 euro.
Imposta di registro: 200 euro.
Imposta ipotecaria: 200 euro
Imposta catastale: 200 euro
Visure catastali: Circa 100 euro
Onorario Notaio per atto compravendita più atto di mutuo: Possiamo prevedere una cifra di 2000 euro + 440 euro (iva)
Imposta sostitutiva per mutuo: 0,25% di 120000 ossia 300 euro
In questo caso la spesa sarà di circa 11500 euro.
Spese che seguono il mutuo
Quasi la totalità delle compravendite immobiliari avvengono tramite apertura di un mutuo bancario.
Come abbiamo visto nell'articolo dedicato alle spese notarili l'atto di mutuo ha un suo costo, e neanche troppo leggero...Oltre a questo però ci sono da considerare altre spese.
Vediamo quali.
La banca per fare le dovute valutazioni per la concessione del mutuo può richiedere un compenso, i cosiddetti "costi di istruttoria". Questi sono variabili da banca a banca, tuttavia, in linea generale potremmo assumere tali costi compresi tra lo 0,1-0,5% del valore della casa. Alcune banche forniscono tali valutazioni a titolo gratuito.
Per completare l'istruttoria servirà una perizia per valutare il valore dell'immobile. Tale perizia in genere ha un costo che si aggira tra 200-300 euro, ma a volte come per l'istruttoria alcune banche offrono il servizio gratuitamente.
Oltre ai costi sopra elencati, altra spesa che deriva dalla stipula del mutuo che la banca pretende poiché l'immobile è a garanzia del debito è la polizza incendio e scoppio. Il suo costo non è elevatissimo, si aggira intorno ai 600-700 euro, e può essere spalmato mensilmente sulle rate del mutuo o versato totalmente all'inizio, questo rimane a discrezione dell'istituto di credito. Sottolineamo che la sopracitata polizza è l'unica obbligatoria che deve essere sottoscritta in fase di stipula del mutuo.
Altra polizza che spesso viene richiesta per far si che la richiesta di mutuo vada a buon fine è la polizza vita. Ricordiamo che tale polizza non è obbligatoria.
Il costo della polizza vita dipende dalla durata, dall'età degli
assicurati e da eventuali fattori di rischio come l'uso di tabacco o la
pratica di attività professionali particolarmente pericolose.
Il costo in genere è abbastanza importante.
Altre assicurazioni possono essere fatte per coprire eventuali infortuni o perdita di lavoro.
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